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创业思维 | 联合办公空间“无界空间”开业7日入住率70%,获得440万融资

2015-11-18 22:20:23 1 创业思维 |

创业思维 | 联合办公空间“无界空间”开业7日入住率70%,获得440万融资

◆ Randy(左),90后,“无界空间”创始人,毕业于常青藤名校康奈尔大学。右为合伙人韩昕锜。二人是校友。

文| 铅笔道 记者 王方
导读:

去年12月,Randy开始关注“联合办公空间”(共享办公)生意,原想小打小闹,但在今年4月份时,受到了前万科高级副总裁毛大庆刺激,走上了融资扩张之路。

Randy深深记得是4月份的某天,他参加leancloud举办的一个小派对,现场来了许多创业者。也就是当晚,Randy得知毛大庆要做跟他相同的事儿——联合办公,且投资方均为业内大咖,如真格徐小平、红杉沈南鹏、创新工场李开复… …

第一反应,他的脑子里冒出三行字:“我靠,怎么办,要完了。”

他抓紧时间融资,四处见投资人。幸运的是,融资在5月份便敲定:“无界空间”获得440万元天使投资,投资方为梅花天使、经纬创投、青山资本。

7月25日,“无界空间”开业,面积1000平米,一周后入住率达70%。接下来数月,另一批创业团队相继入驻,其中包含硅谷著名孵化器500Startups。9月份,Randy在望京拿下两处新场地,面积分别为1400平米、2700平米。

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◆ 位于百子湾路黄木1号院的无界空间

运营半年后,到明年1月份,Randy预计一共将拓展4处新空间,工位数约1500个,总面积在10000平米左右。

注:Randy已确认文中数据真实无误,铅笔道愿与他一起为内容真实性作背书。

440万元天使融资

三元桥,Randy打开出租车的门,一脚正要跨上去,电话来了。电话那头是梅花天使合伙人张筱燕,Randy隐约有种感觉,是不是要给TS了?

5分钟前,Randy才与张筱燕聊完自己的项目——“无界空间”。5分钟后,张筱燕把Randy叫了回来,俩人坐在沙发上,开始聊TS。

“给500万,按2000万估值,如何?”
“要不400万吧。” Randy觉得稀释有些多。
“好,我们出TS,你现在签吧。”

此时的Randy有些犹豫,另一端的经纬、九合创投也在等他回复。说明情况后,张筱燕进一步表达了自己的诚意:“咱们别签TS了,直接签合同,现在给你打50万定金。”

Randy签了。但事后,经纬也没放手。最终谈判的结果是:5月份,“无界空间”获得440万元天使投资,资方为梅花天使、经纬创投、青山资本。

原本,Randy没想过融资,刺激他的是毛大庆,后者曾是万科高级副总裁。Randy深深记得是4月份的某天,他参加leancloud市场总监举办的一个小派对,现场来了许多创业者。

那天晚上,一位好友告诉Randy,毛大庆也要做联合办公空间,是真格徐小平、红杉沈南鹏、创新工场李开复等大咖一齐投资。听完后,Randy脑海里第一反应是冒出了三行字:“我靠,怎么办,要完了。”再一想,觉得也是件好事,可以一起教育市场。

但必须抓紧时间融资。整个4月份,他陆续找了九合、经纬、梅花天使。5月份,融资落定。此时,距离他筹备“无界空间”,已经4个月有余。

确定场地

原本,Randy没想干联合办公空间,他想做的是旅游:1个P2P平台,连接游客与当地人,后者帮助游客规划行程。

去年12月,东直门一家KFC里,Randy一边吃饭,一边向好友Diana展示自己的项目。Diana听完后觉得不靠谱,建议Randy做联合办公。Diana是“Shopit购帮”创始人,后者是一个提供发现时尚和搜索工具的App,正需要办公场地。

当时,Randy对联合办公空间认识尚浅。“印象中,就是一个社区,里面有很多小团队,大家经常组织牌局、看看电影,然后请一些导师过来… …”

但没过多久,Randy主要精力全转移了过来。经调研后,Randy发现,同类的P2P旅游平台已大小冒出10几个。“已经晚了半年。”

Randy最初的想法是,做200-300平米,“无界空间”与“Shopit购帮”两个团队先入驻,再拉几个新团队,慢慢扩张。以此,他算了一笔账。“我之前在BCG(波士顿咨询公司)工作,擅长算经济账。”

他大致研究了一下商业地产,看了诸如58、搜房等二手房平台,走访许多核心地段,算了算租售比。“若按200平米计算,至少活动空间占50-60平米,其余按80%-85%的入住率,每个工位4-6平米,每个工位月租1600元。”

如此一来,月收入不过5万元,还覆盖不了成本。“成本分为几块。一是租金成本,比如6.5元一平米,200平米就是6.5*30*200=39000元。其余为运营费用,1个人按5000-6000元计算,还有水电网杂费等。收入也是几块,一是租金。二是活动、咖啡服务等,大约占总收入的5%-10%。”

到今年2月份时,Randy得出一个结论:办公面积至少1000平米,最佳面积为2000-2500平米。“以2000平米为例,净利润约为20%-25%。”

接下来两个月,Randy看了大约30个场地。

首先Pass掉了中关村。“创业氛围好,但是竞争很激烈,初期优势不大。”在东边,Randy倾向于东直门、三元桥两处,一个是2号线,一个是10号线,且离西边较近。“但没找到合适的物业。” Randy又陆续看了望京、三里屯、上地、国贸等地。

一日,Randy陪朋友来百子湾苹果社区参会,后者去见Cape创始人。而Randy在一旁等候,闲来无事,便去了附近的链家地产看场地。

场地就在苹果社区——百子湾路黄木1号院,一共约1000平米,军产房,纯毛坯,水泥地。“外面脏脏破破,就像厂房一般。”但位置不错,离国贸约1.2公里。接下来3个星期,Randy又考察了10几处,最终选定在百子湾。

营业一周入住率70%

确定地址后,Randy着手设计、装修。

在设计上,通过好友介绍,Randy找到了中央美术学院教授史洋,后者曾与OMA设计事务所参与了“卡塔尔机场城”、“多哈大学城”项目,曾被评为国内最有思想的青年设计师。

21天后,设计方案完成,整体偏工业风。“我觉得很酷。”

3月20日,Randy准备装修。“我觉得进入了创业蜜月期,团队就我1人全职,而且没找投资。”4月3日,他去了柬埔寨,本想畅游4日。

抵达吴哥窟第一天,Randy刚到酒店,放下行李坐在床上时,出问题了。施工队打电话告诉他,有20几个退休老干部来闹事,不让装修。

Randy所租的是一个师级小区,属于空军后勤部,住着大约200户退休干部。后来军队将产权转成了商业地产,租给了一家物业公司,物业又租给了Randy。退休干部们对这件事很生气,因此与军队有纠纷。

纠纷波及到了Randy,整个4月份都处于“停工”状态。“他们锁上了我们的门,不允许施工。”但令他宽慰的是,趁着这段时间,他在宣传上添了一把火,发布了一篇宣传文,阅读量1万多,一些VC接连找上门来。4月底,“无界空间”完成440万元天使融资。

5月份,Randy不断与物业沟通,又持续了1个月。6月份,Randy公司注册完毕,装修的事儿也终于处理完。“军队最终妥协,自此,再没有人打扰过我们。”

7月10日,装修完毕,第一批团队入驻。7月25日,“无界空间”正式开幕。开幕前两个月,Randy与团队一直在策划创意,“一定要一炮打响,做得越敞亮越好。我讨厌大会,无聊。我想举办一个Carnival(狂欢节),这在美国很受欢迎,活动有不同片区,大家可以选择性玩耍。”

Randy打算做一场活动,排满全天。一部分是不同主题的讲座,请大咖来分享;另一部分是展示厅,如智能硬件、O2O… …

当日,1000平米的“无界空间”来了1000人,大多都是创业者与投资人,熙熙攘攘,大门堵着进不来。演讲一共7场,其中3个与投资相关,2个与创业相关。此外,唱吧创始人陈华、红杉资本合伙人周逵也分享了各自的创业、投资经历。

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◆ 周逵正在分享

大咖来了许多。有些是明星创业者,如陈华、会会创始人李翔昊、探探联合创始人潘滢等;有些是投资人大佬,如周逵、经纬创投合伙人Harry、明势资本创始合伙人黄明明、九合创投创始人王啸… …

继续扩张

总体来说,开幕式很成功。“前期通过预热,预约入住率达到了30%,开幕式一周后,这个数字变成了70%。再过两周,入住率达到了80%。”

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◆ 开幕式后,“无界空间”的团队留影,其中包括3名全职、8名实习生以及多名帮手。

在收入方面,无界空间也在稳步增长。100多个工位,10几个入住团队,投资方多为主流机构,如梅花天使、真格基金、顺为资本… …“第一个月收入8万,第个二月收入16万,目前大约是20万元,入住率约90%。预计营业8-9个月能收回成本。”

9-10份,逐渐扩大的“无界团队”在望京签下两个新场地,预计12月初开业。一个位于望京新世界百货对面,面积1400平米。另一处就在附近,走路约7-8分钟。

“除去中关村外,我认为望京是最理想的地段。以望京SOHO为例,两年前开盘时价格为5-6元/平米,现在是8-10元/平米。我们要赶紧在这儿拿下新场地,签订长期合同。”

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◆ 即将开业的“无界空间”新址

Randy将其定义为2.0版。“设计师还是史洋,依然延续工业极简风,但更有设计感。活动面积是现在的一倍,有许多小会议室,上面可以睡觉,下面拉个帘子可以开会;还有游戏厅、电话厅… …一共能放置约180个工位,每个工位定价1800元/月。”

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◆ 新址的活动空间更为宽敞

年底前,Randy还在继续谈新场地。到明年1月底,无界空间将有五处新空间正式运营(含天津一处),工位数可能达1500多个,总面积约10000平米。

对“无界空间”感兴趣的创业团队,可联系18515372236(招租热线);

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